1400억 벌게해준 지역주택조합 은 뭐지?
- 상철 David KIM 김
- 8월 15일
- 4분 분량
최종 수정일: 8월 24일
지역주택조합이 뭐야?
먼저 지역주택조합이 뭔지부터 알아보자! 나는 주택조합 업무대행사를 해서 큰돈을 벌었지
3년만에 추가분담금 없이 입주까지 시킨 사례는 아마 전국적으로도 드물거야
잘 읽어보고 집살때 도움이 되면 좋겠어. 지역주택조합은 정말 틈새시장이라
옥석을 잘 가려야해.. 부동산 믿지말고 꼭 직접해야해.
미친형님 명언. 남들이 다 안된다고 하는것에 큰 기회가 있다.
간단히 말하면: 집을 사고 싶은 사람들이 모여서 조합을 만들고, 함께 돈을 모아서 땅을 사고 집을 지어서 나눠 갖는 거야.
일반 분양 vs 지역주택조합 비교
구분 | 일반분양 | 지역주택조합 |
가격 | 시세 그대로 | 일반분양보다 10-20% 저렴! |
분양시기 | 거의 다 지어진 후 | 짓기 전에 미리 |
설계변경 | 절대 불가능 | 조합원들이 의견 내면 가능 |
입주시기 | 예정대로 | 늦어질 위험 있음 |
추가비용 | 없음 | 추가 돈 낼 수도 있음 |
장점이 확실히 있어! 같은 평수 아파트를 훨씬 저렴하게 살 수 있고, 내 취향대로 바꿀 수도 있거든.
과정이 이렇게 진행돼
조합 만들기 (3-6개월) → 허가받기 (6-12개월) → 땅 사고 건설사 정하기 (6-12개월)
↓
공사 시작 (12-24개월) → 완공 → 입주 (총 3-5년 걸림!)
보통 3-5년이라는 긴 시간이 걸려. 그런데 문제는 이게 계획대로 안 될 때가 많다는 거야... 😅
실제로는 어떤 문제들이 있을까?
자, 이제 현실 이야기를 해보자. 지주택이 좋긴 한데, 실제로는 이런 문제들이 있어.
최근 5년 동안 이런 일들이...
연도 | 새로 만든 조합 | 늦어진 조합 | 돈 더 낸 조합 | 건설사 바뀐 경우 | 싸운 경우 |
2019 | 245개 | 89개 (36%) | 134개 (55%) | 12건 | 67건 |
2020 | 198개 | 95개 (48%) | 142개 (72%) | 18건 | 89건 |
2021 | 167개 | 87개 (52%) | 125개 (75%) | 23건 | 95건 |
2022 | 143개 | 76개 (53%) | 108개 (76%) | 29건 | 78건 |
2023 | 156개 | 89개 (57%) | 119개 (76%) | 34건 | 102건 |
헉! 절반 이상이 늦어지고, 4분의 3이 돈을 더 내야 한다고?
맞아... 이게 현실이야. 하나씩 자세히 살펴보자.
이런 문제들 때문에 힘들어해
1. 시간이 너무 오래 걸려!
실제 사례: A조합 이야기
위치: 성남시 분당 어디선가
조합원: 480명 (나도 그 중 하나였어...)
원래 계획: 2019년에 공사 시작해서 2021년 입주 예정이었는데...
실제: 2022년에야 겨우 공사 시작! 2024년에 입주
왜 늦어졌나: 시에서 도시계획을 바꾸는 바람에 허가를 다시 받아야 했음
피해: 한 사람당 평균 2,300만원씩 더 내야 함
왜 이렇게 늦어질까?
늦어지는 이유 | 얼마나 자주? | 평균 얼마나 늦어져? | 돈 얼마나 더 들어? |
땅 주인이 안 팔겠다고 함 | 45% | 14개월 | 25% 더 비쌈 |
땅값 협상이 안 됨 | 35% | 10개월 | 15% 더 비쌈 |
땅 주인끼리 싸움 | 15% | 22개월 | 40% 더 비쌈 |
기타 법적 문제 | 5% | 18개월 | 30% 더 비쌈 |
2. 돈이 계속 늘어나!
이게 제일 무서운 부분이야. 처음에 "3억이면 돼요!"라고 해서 들어갔는데, 나중에 보니까 4억, 5억이 되어있어...
실제 사례: C조합 이야기
위치: 서울 강서구 어딘가
조합원: 280명
처음 약속: 3억 2천만원 (84㎡ 기준)
실제 최종: 4억 6천만원 (44%나 늘어남!)
왜 늘어났나:
철근, 시멘트 값이 엄청 올랐어 (30%)
조합원들이 "화장실 하나 더, 방 크기 좀 더"라고 해서 (10%)
늦어지는 동안 이자가 계속... (4%)
돈이 늘어나는 이유들
돈 늘어나는 이유 | 평균 얼마나? | 무슨 일? |
자재비 폭등 | 15-25% | 철근, 시멘트, 목재 등 건설자재 값이 계속 올라 |
인건비 상승 | 8-12% | 일하는 사람들 임금 오르고, 사람 구하기도 어려워져 |
설계 바꾸기 | 10-20% | "우리 집은 이렇게 해주세요" 하면서 바꾸면 돈이... |
이자 비용 | 5-15% | 늦어지는 동안 빌린 돈 이자가 눈덩이처럼 |
각종 세금 | 3-8% | 정부에서 받는 각종 부담금들이 계속 올라 |
3. 집 품질이 별로야...
돈도 더 내고 시간도 오래 걸렸는데, 막상 집이 완성되면 이런 문제들이...
실제로 이런 문제들이 많이 생겨:
문제 종류 | 얼마나 자주? | 고치는데 걸리는 시간 | 만족도 (5점 만점) |
물새는 문제 | 23% | 3-6개월 | 2.1점 |
벽에 금 가는 것 | 19% | 2-4개월 | 2.3점 |
바닥, 벽 마감재 이상 | 31% | 1-3개월 | 2.8점 |
전기, 수도 이상 | 18% | 2-5개월 | 2.5점 |
4. 뭐가 어떻게 되고 있는지 모르겠어!
제일 답답한 건 이거야. 내가 몇억을 냈는데, 지금 뭐가 어떻게 되고 있는지 잘 모르겠다는 거!
조합원들이 얼마나 답답해하는지 보면:
뭐가 답답한지 | 만족도 (5점 만점) | 제일 불만인 것 |
돈 관리 상황 알려주기 | 2.4점 | "우리 돈 어떻게 쓰고 있는지 안 알려줘!" (45%) |
의견 반영하기 | 2.6점 | "총회 해봤자 이미 다 정해놓고 하는 거 같아" (42%) |
임원들 믿음 | 2.8점 | "이 사람들이 잘 하고 있는 건가?" (40%) |
전체적으로 | 2.5점 | "처음 생각과 너무 달라!" (52%) |
그럼 어떻게 해야 할까?
이런 문제들이 있긴 하지만, 포기할 건 아니야! 실제로 잘 되고 있는 곳들도 있거든. 어떻게 하면 될지 알아보자!
성공한 조합들은 이렇게 해!
성공 사례 1: D조합
위치: 화성시 어딘가
뭘 잘했나: 시청에서 "원스톱 서비스" 해줌 (허가를 한 곳에서 다 처리)
결과:
허가 기간: 24개월 → 14개월 (42% 단축!)
행정 비용: 30% 절약
조합원 만족도: 4.2/5.0점
성공 사례 2: E조합
위치: 부산 해운대
뭘 잘했나:
자재비가 연 5% 이상 오르면 안 되게 계약
조합원 분담금 보험에 가입
돈을 한 번에 다 내지 말고 나눠서 냄
결과: 처음 약속한 돈에서 겨우 3.2%만 늘어남! (보통은 15-25% 늘어나는데)
성공 사례 3: F조합
위치: 대전 유성구
뭘 잘했나:
AI로 공사 품질 체크
조합원들이 직접 현장 가서 확인
건설사랑 품질 보증 약속
결과: 문제 발생률 5.2% → 1.8%로 확 줄어듦!
요즘은 이런 것도 해!
디지털 혁신 사례: G조합
위치: 광주 광산구
첨단 기술 활용:
블록체인으로 투표하고 의사결정
VR로 공사 현장 실시간 확인 (집에서도 볼 수 있어!)
조합원 전용 앱으로 모든 정보 확인
결과:
조합원 참여율: 45% → 78%
정보 공개 만족도: 2.1점 → 4.4점
싸우는 일: 23% → 8%로 줄어듦
🤝 그래서 결론은?
지역주택조합, 분명히 매력적인 제도야! 같은 돈으로 더 좋은 집을 살 수 있고, 내 취향대로 바꿀 수도 있거든.
✅ 좋은 점들
10-20% 저렴하게 집을 살 수 있어
내 마음대로 설계 변경 가능
같은 처지의 사람들과 함께해서 든든함
⚠️ 주의할 점들
시간이 오래 걸릴 수 있어 (보통 3-5년)
돈이 더 들어갈 수 있어 (평균 15-25% 증가)
품질 문제가 생길 수 있어
진행 상황을 잘 모를 수 있어
🎯 이런 사람한테 추천!
👍 추천하는 경우:
시간 여유가 있고 (급하게 이사할 일 없고)
경제적 여유가 좀 있어서 (추가 비용 감당 가능)
꼼꼼히 따져보고 참여할 수 있는 사람
성공 사례가 있는 지역의 조합
👎 비추천하는 경우:
당장 이사해야 하는 상황
추가 비용 부담이 어려운 상황
복잡한 과정이 스트레스인 사람
검증되지 않은 신생 조합
💪 앞으로의 전망
정부에서도 문제를 인식하고 개선하려고 노력하고 있어. 특히:
허가 절차 간소화로 시간 단축
분담금 안정화 제도로 추가 비용 부담 줄이기
품질 관리 시스템 강화로 하자 줄이기
투명성 강화로 조합원 권익 보호
이런 개선들이 이루어지면 앞으로는 훨씬 안전하고 믿을 만한 제도가 될 것 같아!
마지막으로 한마디 🗣️
지역주택조합, 완전 나쁜 건 아니야. 하지만 신중하게 접근해야 해. 특히 이런 것들을 꼭 확인해봐:
조합이 얼마나 투명하게 운영되는지
비슷한 지역의 다른 조합들은 어땠는지
건설사가 믿을 만한지
추가 비용이 생겼을 때 감당할 수 있는지
그리고 무엇보다, 절대 조급하게 결정하지 마!
충분히 알아보고, 여러 조합을 비교해보고, 전문가 상담도 받아본 다음에 결정하는 게 좋겠어.
집은 평생에 몇 번 사지 않는 큰 일이니까, 신중하게!!
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