조합원 모집시작!

상철 David KIM 김
8월 13일
2분 분량

홍보관도 완성이 되었겠다. 본격적인 조합원 모집을 시작했다.

당시 토지확보율 70%정도 됬었고 전부 계약금만 지불한 상태였다.

당시에는 모집승인 자체가 없었기에 토지확보율 50% 미만인 상태에서도 신고하고 사업을 시작한 경우도 있었지만, 그렇게 되면 나머지 토지들의 가격이 급등하기때문에 우리는 70%정도를 확보하고 진행 하였다.

조합원 모집 일주일째 70% 이상 조합원이 모집이 되면서 대박의 조짐이 보였다.

지금까지 노력이 보상받는 기분이었다.

하지만 나머지 30% 의 지주들이 움직여서 여기는 사업 못할것이라는 루머가 퍼지면서.

계약율이 70%이상 오르지않고 빠져나가는 사람들이 많았다.

이때 진짜 진땀 뺏다. 지역주택조합 특성상 토지매입을 100% 하지않고 조합원을 모집하는구조라 법적으로는 문제가 없지만 토지매입을 95%이상 하지못하면 사업승인도 받지 못하고 좌초 될수 있는 상황이었다. 토지주들에게 내용증명이 날라오고 , 토지주가 군청에 민원을 계속 넣어서 군청에서는 빨리 토지 확보하라는 전화가 계속오고

경찰서에서도 조사나오고. 난리도 아니었다.

그때당시 대응했던 방법이 있는데 궁금한 사람들은 질문게시판을 이용해주세요

미친형님과 TMI 여기에다가..질문.!

지역주택조합사업은 초기에 업무대행사가 토지계약금, 홍보비, 홍보관시공비, 설계비등 미리 투자해서, 조합원 모집이 잘되면 투자비를 우선적으로 회수 할수 있는 구조다.

그러나 그게 다가 아니다 토지도 완전하게 등기 이전하려면 더많은 돈이 필요하고, 적어도 조합원이 80%정도는 모여야 중도금 대출을 받을수 있다.

이때 분양팀이 60%이하로 계약률이 떨어졌다면 나는 그 조합사업을 실패했을가능성이 높다.

70%모집된 조합원의 분담금으로 나머지 30%땅을 빠르게 사면서 더이상 계약률이 떨어지지 않게 되엇다.

지주 30%가 연대했으면 막대한 토지대를 지불해야했을 것이며,

그때 빠르게 대처한것이 성공의 요인이 되었다.

다행이 토지주들이 연대하기전에 각개격파로 계약을 하면서 빠르게 90% 가까히 확보하게 되니 더이상 토지에 대한 루머들은 퍼지지 않게 되었다.

그리고 분양팀을 잘 선정해야 한다. 철저하게 실력위주로 하고 그지역 분양팀으로 꾸려야한다.

후에 다른사업을 할때 분양팀을 잘못썼는데 계약도 불리하게 해서(첫사업은내가 직접 계약을 해서 그런일이없었지만 회사가 커지고 담당상무에게 맞겼던것이 화근이 되었다. ) 분양도 실패하고 신탁계좌야 60억가압류를 거는 바람에 10억의 합의금을주고 계약해지를 했던 사례도 있다. 정말 피눈물나는 경험이고

법무비용, 분양비용등을 조금 아끼려다가 ....벼룩잡으려다 초가삼간 태운다는말이... 벼룩맞니?

여기에 딱 적용된다.

아껴야할건 아껴야겠지만 모든게 싼게 비지떡이다. 비싼수수료를 지급하되 실패했을때는 그회사가 책임을지게끔 하는 계약도 필요하다.

나같은 경우는 분양 계약서에 초기 흥행몰이에 실패할경우 분양수수료 지급 제한 조건 및 교체 가능이라는 트리거 조항을 넣었다.