미친형님 첫 지역주택조합 땅 작업 -1

지역주택조합 얘기하면 사람들이 가장 먼저 하는 질문이“땅 몇 % 확보했어?”

요즘(2025년)은 조합원 모집하려면 땅 계약률, 등기이전율 같은 조건이 꽤 까다로워

(※ 뒤 표 참고).

하지만 2016년에 내가 처음 시작할 땐 그런 절차가 전혀 없었어.‘승인’이라는 개념도 전혀 없던 시절이었지.

✔ 첫 부지 – 싸긴 진짜 싸고, 꿈은 컸다

처음 잡은 부지는 가격이 엄청 착했어.땅 일부에 생산녹지가 껴 있었지만, 이거 도시개발 해볼 만하다 싶었지.근데 군청 담당자가 딱 한 명 있었는데, 그분이 “안 됩니다” 딱 잘라서 끝났어.절차 같은 건 없던 시절이었고, 한 사람 판단에 모든 게 좌우됐지.

미친형님 명언 "무식하면 용감하다. 때론 무식함이 큰 도움이 된다."

첫 사업 실패 후 두 번째로 잡은 땅은 만 평 정도였는데, 그중 3천 평이 ‘초원개발’이라는 다른 시행사가 알박기 해놓은 곳이었어.땅이 중간중간 끊겨 있어서 사업 진행이 상당히 힘들었지 (※ 뒤 표 참고).

사진 : 초원개발 알박기 위치(노란색이 우리 땅, 빨간 선이 알박기 구역)이거 보면 왜 까다로웠는지 확인할 수 있어. 아래 지적도에 지주펴기를 해놓았는데 초원개발이 중간중간 박아논거 보이지?

요즘은 조합원 모집하려면(※ 표 참고)

각 행정부서에 회람을 돌리고, 아파트 허가 문제없다는 회신을 받고, 건축과에서 모집 승인을 받아야 하는데,당시엔 그런 절차 전혀 없었어.땅 조금만 확보하면 바로 조합원 모집 시작 가능했던 원시시대였지.

지금 모집공고는 거의 준 사업승인 받는 수준이라 시간과 돈이 많이 들어가지.

나로서는 그때 시작했던것이 천운 이있어.

그때 내 통장 잔고는 겨우 1억 5천만 원이었어.땅값은 만 평에 거의 100억 원 가까이 됐지.

그래서 쓴 게 토지승낙서 전략이었다.

시세 50만 원짜리 땅을 “100만 원에 사줄게” 예약만 받아두는 방식으로 지금도 승낙서가 있으면 토지확보율에 포함이 되거든. 현금 없어도 매매예약서(승락서)로 땅을 묶어놓았지.‘이 땅 우리가 확보한거다’라고 주장할 수 있게 만드는 협상력 확보한 거야.

말은 쉬운데 얼마나 많이 지주를 만나고 어르고 달래고 했겠니? 가만히 되는건 없다!

이 부분은 다음 글에서 좀 더 자세히 알려줄게.

구분	2016년 (과거)	2025년 (현재)
모집 승인	없었음	반드시 필수 (※ 조합원 모집 전 사전 승인 필요)
토지 계약 조건	아무 기준 없음	토지 계약률·등기이전율 등 엄격한 기준 필요 (※ 안정적 토지 확보 위해)
인허가 절차	군청 실무자 단독 판단	각 행정부서 회람·공식 승인 필수
토지 확보 방식	승락서·약속매매 예약 형태	확정 계약과 소유권 등기 완료
사업 투명성	낮았음	피해 예방 및 투명성 강화된 제도 도입

단계	주요 내용	각 부서 회람 및 검토 내용
1. 신청 준비	조합원 모집 계획 수립 및 조합규약 작성 토지 사용권원 50% 이상 확보 관련 서류 준비 (토지 확보 현황, 사업 계획서 등)	도시계획과: 토지 사용권 및 토지 용도 검토
2. 각 부서 회람	자치단체 내 관련 부서에 자료 및 신청서 전달	도시계획과(토지용도/개발제한), 건축과(건축허가 적합성), 교통과(교통영향 검토), 환경과(환경영향 평가), 공공안전과(안전·재난대응), 기타 부서(재산권 보호 등)
3. 검토 의견 종합	각 부서 의견 모아 보완 요청 시 조합에 요청, 보완 자료 제출 후 재검토	보완자료 제출 시 재검토 진행
4. 최종 승인	건축과 등 주관 부서에서 최종 모집승인 및 모집공고 가능 여부 결정	모집공고문 및 모집절차의 법적 적합성 확인
5. 공식 모집공고 및 모집 진행	승인된 모집공고 게시 후 조합원 모집 진행 및 행정 보고	모집 현황과 토지 확보 관리 강화