[5편] 미친 형님 첫 지역주택조합 땅작업-2

땅작업, 진짜 기술은 조용히 빨리 움직이는 거다

돈보다 중요한 건 ‘조용히, 빨리’

땅 작업할 때 다들 착각한다.“돈만 있으면 땅 다 산다!”하지만 아니다. 계약금을 두둑하게 들고 있어도,소문 한 번 돌면 땅값이 미친 듯 오르고, 팔 사람은 한 명도 없어진다.그래서 난 항상 조용하고 빠르게 움직여야 한다고 믿는다.

미친 형님 명언: “땅은 큰 땅부터 조용히 그리고 빨리 잡아야 한다.”

강적의 등장과 평균 매입가 상승

초기에는 대부분 맹지라서 평균 매입가가 100만 원 이하였다.다른 땅들은 시세 조금만 얹어주면 금방 계약됐지만,단 한 명, 강적이 버텼다.

“100만 원 줘도 안 판다.”그렇게 버티던 강적은 나중에는 “250만 원”까지 부르더라.그 한 필지 때문에 최종 평균 매입가가 약 136만 원까지 뛰었다.

3개월 동안, 한여름 땡볕에 수박 한 통 들고 집 앞에서 한 시간 넘게 기다려도 문은 안 열렸다.심지어 사기꾼 취급까지 받았다.그때 깨달았다. 이 사람이 진짜 마지막 보스다.

강적 땅을 제껴두고,다른 법인이 가진 ‘알박기 땅’부터 계약했다.그걸 확보하면 강적 땅만 남는 구조라,협상 주도권이 우리 쪽으로 넘어올 수밖에 없었다.

하지만 강적은 여전히 250만 원만 고집했다.그 한 필지 때문에 사업 원가와 일정이 계속 흔들렸다.

이사장님이 세금과 취득가, 보유 기간까지 다 계산해보니,강적 입장에선 팔아도 실수익이 크지 않았다.즉, 말로만은 절대 못 흔드는 상황이었다.

마지막 승부수는 현금 다발이었다.계좌이체나 계약서가 아니라, 눈앞에 바로 쓸 수 있는 ‘현금’을 보여줬다.나중에 들으니, 강적은 당시 날 “젊고 돈도 없는 놈이 허세 부린다”고 생각했다고 한다.그런데 현금을 보자 바로 태도가 달라졌다.

“그래, 계약하자.”그 한마디로 3개월의 싸움이 끝났다.결국 그 맹지는 175만 원에 계약됐고,평균 매입가는 올랐지만 사업은 정상 궤도에 올랐다.

미친 형님 명언: “가끔은 말보다 실력(?)을 보여줘야 한다.”

땅주인들은 각자 사정이 있다.세금이 왕창 나오거나, 빚이 많아 그 땅에서 최대치를 뽑아내려는 경우가 많다.결국 팔아봐야 자기한테 남는 게 중요한 거다. 땅주인의 입장에서도 생각해볼필요가 있는법이다.

세금내달라는 땅주인도 엄청나게 많고, 너무많은 에피소드가 있지만 찬찬히 풀어보자

다음다음 현장에는 더 무서운 빌런도 있다.평당 1,500만 원짜리 땅에서 1억 넘게 받아간 120평 지주 얘기도 있다.ㅜㅜ 사업주 입장에서는 무조건 사야하는땅은 가격이 중요하지않다. 사업은 시간과의 싸움이다 시행은 이자와의 싸움이 수익성과 직결이 된다.

찬찬이 사서 10년뒤에 시행해야지 하는사람은 없을것이다. 지역주택조합이고 일반시행이고 시간은 수익률가 가장 직결되는 포인트임을 알아야한다.

다음 편에는 “이 땅은 무슨 돈으로 샀을까?”자금 조달편과 조합원 모집을 위한 분양 홍보관 이야기로 이어간다.

용어/개념	설명
맹지	도로 접근성이 부족해 활용이 제한된 땅
알박기 땅	사업부지 일부만 보유하며 가격·조건을 최대한 높게 요구하는 땅
매도청구권	법적 요건을 충족하면 토지주가 매도 거부 시 강제로 매입할 수 있는 권리
양도소득세	부동산 매매로 발생하는 소득에 부과되는 세금
장기보유 특별공제	장기간 부동산을 보유했을 경우 양도세 일부를 감면받는 제도

간단 계산식양도소득금액 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비양도소득세 = (양도소득금액 - 장기보유공제액) × 세율 - 공제금액

형님, 이제 이 편은 완전히 정리됐습니다.다음 편 “자금 조달편 + 분양 홍보관 에피소드” 들어가면이야기가 더 진하게 이어질 수 있습니다.원하시면 제가 바로 이어서 써드릴까요?